2006年02月07日

住宅ローン減税の確定申告

確定申告の時期が近づいてきました。
確定申告は、毎年2月16日〜3月15日の間、所管の税務署にて行います。

新たに住宅ローン減税の適用を受けようとしている人は、この確定申告を行う必要があります(平成16年12月以前に入居を済ませ、既に確定申告を行っている方は必要ありません)。
今回は平成17年12月までに実際に入居を済ませた方が対象となります。
平成18年1月以降に入居した方は、来年度の申告になります。


以下に平成17年度の住宅ローン減税の適用条件をあげておきますので、お早めに手続きしておくことをお勧めします。

◆適用条件(新築住宅の場合)
・対象住宅の床面積が50m2以上
・主として居住の用に供する
・合計所得金額が3000万円以下
・借入金等の年末残高の限度額は4000万円
・住宅の新築や購入のため10年以上にわたり分割して返済する方法になっている一定の借入金又は債務(親・兄弟・親戚などからの個人的な借入金は適用なし)

◆減税額(税額控除額)
・1〜8年目  借入金等の年末残高の1.0%
・9〜10年目 借入金等の年末残高の0.5%
※最高で年40万円 累計で360万円の控除が受けられます。

◆必要書類(新築住宅の場合)
・登記簿謄本(登記事項証明書)
・売買契約書又は請負契約書
・住民票の写し
・住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
・給与所得の源泉徴収票

※場合によって必要書類に多少差異がある場合がありますので、詳細は所管の税務署にお問い合わせください。

《参照》
 タックスアンサー税務相談室
posted by きむたろ at 12:55| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(2) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年01月13日

姉歯建築士による構造計算書の偽造3 〜地震で崩壊しない建物〜

事業者、設計会社、施工業者などが己の利潤追求のためいい加減な仕事をしないように、国がチェック機能を構築してきたことは前回までにお話してきました。

今回は、そのチェック機能の内容についてお話したいと思います。


◆建物の耐震基準と建築確認
 日本の建築物は、ある一定レベルの地震に対しても建物が崩壊することがないよう耐震基準が定められています。この耐震基準をクリアするため、非木造(鉄骨造や、鉄筋コンクリート造)や木造でも3階建以上の建築物を建築する場合には必ず構造計算を行います。

この構造計算、一般的には国がお墨付きを与えた指定の計算ソフトを使って構造計算書(※追記参照)を作成し、それを地方公共団体あるいはイーホームズなどの民間の検査機関がチェックすることによりその内容が正しいかどうかを審査します。この作業のことを建築確認申請と言い、ここでOKがでないと建築工事を始めることができないようになっています(建築基準法)。建築物の設計に問題がないかどうかを着工前にチェックしているのです。

この制度により、鉄筋コンクリート造などの大型の建築物を建築する場合、その設計に構造上の欠陥が発生しないようになっているのです。

マンションの広告をよーく見てみると、小さい字で「建築確認番号」という番号が記載されていると思います。これは確認申請が無事におりたことを示しているのです。


◆完了検査と検査済証
 確認申請により、建築予定の建物の設計に問題がないことが確認されました。これにより、めでたく工事着工となります。

「設計図に問題はない」。
さて、これだけで安心でしょうか?

建築基準法は、工事が完了した後にチェックするしくみも用意しています。

これを完了検査といいます。
この検査により、出来上がった建物が法令に適合しているかどうかチェックがなされ、この検査に合格するとその証として検査済証というものが交付されるのです。

また場合により、工事を行っている最中に中間検査というものを行うこともあります。


◆行政から民間へ
 さて、先に建築確認申請は、地方公共団体あるいはイーホームズなどの民間の検査機関が行うことをお話しました。

従来は、この「確認申請」は地方公共団体以外は行うことができませんでした。

ところが、規制緩和の流れを受けて、1999年の建築基準法の改正により、イーホームズなど民間の検査機関でもできるようになったのです。


◆まとめ
 以上のように、国はさまざまな仕組みを用意して、欠陥のある建物が出来上がらないようにしてきました。

しかし、それでも欠陥住宅などといったものによる被害が後を絶ちません。

次回は、それでも欠陥住宅が生まれてくる原因について考えてみたいと思います。
追記
posted by きむたろ at 12:58| 東京 ☀| Comment(2) | TrackBack(1) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年12月16日

姉歯建築士による構造計算書の偽造2 〜外見重視のマンション〜

前回からの続きとなりますが、本末転倒とも言える意匠重視・構造軽視の傾向は、なにもデザイン性のある特殊な建築物だけではなく、一般のマンションなども例外ではありません。


◆外見(みてくれ)重視のマンション

今回問題となっているマンション。

エントランスまわりが石貼りの造りになっていて妙にゴージャスな感じになっていることに気がつかれた方もいるかと思います。

これらのマンションは、エントランスなど目に付きやすいところにはお金をかけてゴージャス感をだしている一方、本来一番重要な構造部分で手抜きをしていて強度不足という建物としては致命的な欠陥があるということになります。


現在、このの問題の実態の究明が行われていますが、「木村建設から姉歯建築士に対して鉄筋量の削減要求があった」という話もでてきています。

ここまでいくと法令違反の問題になってきてしまいますが、業者がこんな発想をするのは、背景として意匠重視・構造軽視の傾向があることは否定できません。

このように、構造など素人ではわかりにくいところでは手抜きをし、逆に素人でもわかりやすい部分に無駄なお金をかけて豪華な造りにするのは、こうしたマンションの方が購入者にアピールしやすく売りやすいからです。

目につきやすいところを豪華にし、一方で見えない部分では手抜きをすることで販売価格を下げ割安感をだすことにより、顧客に買わせようというマンション開発業者の意図が透けてみえます。


◆手ごわい消費者になるためには

このような悪徳業者から身を守るために、われわれ消費者はどうすればよいのか?

まず消費者は自ら賢くならなくてはいけません。


例えば価格。

問題マンションの販売価格は近隣の一般的な競合物件よりも安いのです。
しかし、エントランスなどは妙に豪華な造りになっています。

なにかおかしいと感じませんか?


物には必ず適正な価格というものがあります。
ある物が適正価格よりも安い値段で売られている場合、必ず安く売ることができる理由があるはずです。

「その理由はなんなのか?」

「これから買おうとしている物は、はたしてこれから支払うお金と同等以上の価値を持っているものなのか?」

必ず考える癖をつけるべきです。


考えてもよくわからない場合には、本当に信頼できる専門家がいればその人物の力を借りればよいのです。

消費者は賢くならなければいけないのです。



とはいえ、マンション購入者は建築の素人です。
どうしても、外観などといった目につきやすいところで判断してしまいがちです。

一方で、業者が利益の追求のみを追い求めるようになるとこのような発想に走るのはある程度予測できることです。


こうした業者の暴走から消費者を守るため、国がチェック機能を構築してきたことは前回述べたとおりです。

しかし、そのチェック機能は機能しませんでした。

次回はこの問題について考えてみたいと思います。



posted by きむたろ at 08:52| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(1) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年12月06日

姉歯建築士による構造計算書の偽造 〜意匠重視・構造軽視の風潮〜

姉歯建築士による構造計算書の偽造問題が世間を騒がせています。

私は、こういった問題が起こる背景には、日本社会が抱える様々な問題が根底にあるような気がしています。

今後、数回に分けてこの問題について考えていきたいと思います。


◆意匠重視・構造軽視の風潮

まずは、建築物の設計というものについて考えてみたいと思います。

建築物の設計は、構造の設計意匠の設計とに分けることができます。
意匠設計とはいわゆるデザインの設計です。
構造設計とは、建物が地震に耐えられる十分な強度の構造になるように設計をするもので、今回問題になっているところです。

意匠と構造、建築物の基本性能を考えるうえで、本質的にどちらが重要かは議論するまでもないでしょう。
極端な話、マンションの外観などのデザインの設計は、耐震強度などといった建築物の基本性能をクリアしたうえで考えればよい問題のはずです。

しかし、一般的に建築主(施主)は、建築物のデザインなどといった意匠の設計には莫大な費用をかけ、その価値を認めますが、構造の設計には費用をかけないといった具合に、意匠重視・構造軽視の傾向があるように思います。

○○建築士など世界的に有名な建築士は、みなそのデザインの優秀さで評価をされています。
施主も、そういった著名な建築士の描くデザインには莫大なお金をかけるのです。
ところが、例えば「○○建築士の構造計算は素晴らしい!」などと取り上げられた話はあまり聞きません。(もちろん著名な建築士は構造設計で手抜きをすることなどあろうはずもありませんが・・・)

これは、世の風潮が優れた意匠設計は評価するが、優れた構造の設計はそれほど評価するわけでもないということを意味しているのです。

もちろん、建築について素人である一般人が「プロが設計している以上、構造に問題があるわけがない」と思うことが悪いと言っているわけではありません。ただ、構造設計の重要性を忘れてはいけないと言っているのです。


素人ではチェックのしようのない構造設計。
この部分で問題が発生しないように、日本では国家を旗頭としてチェック機能を構築してきました。地震の多いお国柄、当然の措置と言えましょう。

しかし、今回の事件はそのチェック機能が麻痺していることを証明してしまいました。


この日本社会のチェック機能の脆弱性、そしてこれまでお話してきた意匠重視・構造軽視の傾向は、一般のマンションでも例外ではないということを、次回以降お話していきたいと思います。
posted by きむたろ at 08:57| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(4) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年10月28日

どうなる?住宅ローン減税

 三位一体改革に伴う税源移譲によって、年収500万円から700万円程度の中所得者層で、住宅ローン減税の効果が目減りする可能性が高いことが25日、分かった。中所得者層では、税源移譲で所得税が減税、住民税が増税になる人が多い。だが、住宅ローン減税は所得税だけを対象にした制度のため、ローン減税の恩恵で所得税を納税していない人にとっては、住民税の増税分がそのまま負担増になる。負担増となるのは数十万人規模で、中には納税額が2倍になる人もいると想定され、25日に始まった政府税制調査会(首相の諮問機関)の06年度税制改正に向けた議論でも、焦点の一つになりそうだ。【毎日新聞】

今後議論がなされていくものと思われますが、とんだところに火の粉が降りかかってきたものです。

◆住宅ローン減税
 住宅ローン減税は、「国民が支払った所得税を減税額に応じて返してもらえる」という制度になっています。

 よって、実際に減税によって返してもらえる金額は、所得税として支払った金額が上限となります。計算上の減税額が所得税額よりも多くても、それ以上返してもらえることにはなりません。

 そして、住宅ローン減税は、所得税だけを対象にしたものであり住民税には適用がありません。

◆三位一体改革に伴う税源移譲
 今回の改正は、国から地方自治体への権限移譲に伴い、税金の徴収権限も移譲させようとするものです。

これにより、我々が支払う住民税が増え、所得税が減ることになります。

 これは、住宅ローン減税の適用を受ける人にとっては大問題です。減税の適用を受ける所得税が減り、減税の適用を受けない住民税が増えてしまうのですから。


 そもそも住宅ローン減税は、不動産の流動化、景気対策として導入された制度です。恒久的に税金を減らしてくれるというものではなく、不動産の流動化が進み、景気が回復すればなくなってしまう制度なのです。現に、減税規模は年々縮小しているため、減税の恩恵を最大限受けたければ、早めに居住用の不動産を購入するなどして入居をする必要があります(締日は毎年12月末)。

 こうした国民にとっての不都合をどうするのかについては、今後議論がなされていくはずですが、景気の回復感が高まる中、消費税率のアップが検討されるなど、あまり良い方に転ばないのではないかと思っているのは私だけでしょうか。
posted by きむたろ at 12:53| 東京 ☔| Comment(0) | TrackBack(3) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年04月21日

住宅ローン減税(その5)

今回は、住宅ローンの減税を受ける仕組みについてご説明します。

縮小されたとは言え、2005年度はまだ最大で360万円の減税が受けられるという謳い文句があります。
でも、この360万円は一体どこからでてきたのでしょうか?


ココは意外と勘違いの多いところです。
確認すべき点は2点あります。


まず初めにローン残高の確認です。
減税額は下記の計算式によって求められるのです。
 2005年12月末のローン残高 × 1%(※詳細追記) = 減税額
 (ただし、上限4000万円)

従って、2005年12月末時点でローン残高が4000万円に満たない場合は、減税の恩恵をフルに受けることができないのです。


次に注意しなければならないのは、減税額は各自の支払う所得税の金額を上限としていることです。

計算上、2005年度は最大で40万円の減税を受けられます。
(4000万円 × 1% = 40万円)
しかし、自分の支払う税金が40万円に満たなければ、支払う税金の金額が上限になるのです。
減税を受けることを予定しているようであれば、自分の納税額がいくらなのか確認してみて下さい。

例えば、住宅ローン減税の要件を全て満たし、ローン残高が4000万円あったとしても、今年の税額が30万円であれば、減税は30万円になってしまいます。

支払った以上の金額が戻ってくる訳ではないのです。


このように、住宅ローン減税の恩恵をフルに受けようとすると色々な条件をクリアしなければならないことがわかりました。
しかし、それでも少しでも多く減税の恩恵は受けたいものです。

そこで、減税額を少しでも多くするための方法をご紹介します。

もし、冬のボーナスで繰上弁済を計画しているようであれば、繰上弁済は1月にする(但し、弁済を1ケ月先延ばしにするので、その間の「支払利息」と「減税額」とを勘案し、メリットのある方を選択する必要はあります)。

もし、夫婦共働きであれば、住宅ローンを組む際、借入を2本に分け夫婦別々の住宅ローンにするか連帯債務者として両名を債務者とする。こうすることにより、妻の納税額からも減税を受けることができるため、夫婦トータルでの減税額が大きくすることができます(但し、ここでも上限の問題はあります)。続きを読む
posted by きむたろ at 23:16| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年04月16日

住宅ローン減税(その4)

住宅ローン減税の適用条件の最終回です。

残る条件は2つ。
「平成14、15、16年の確定申告でマイホームの譲渡特例(3000万円特別控除や特例など)を受けていないこと」
「住宅ローンが親族や友人からの借入金ではないこと」


まず前者について解説します。
これが当てはまる可能性があるのは「家の買い替えをする場合」です。
初めてマイホームを購入する「一次所得者」には関係がありません。

マイホームの譲渡特例とは、自分の前の家を売った時、ある一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができるというものです。
「前の家を売った時に税金面での優遇を受けているのだから、買った時まで優遇する必要はないでしょう」という考え方で両者の併用を認めていません。
詳しくは下記ホームページをご覧下さい。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3305.htm


次に後者ですが、これはあまり説明の必要はないでしょう。
親族や友人からの借入というものは、実体がなかったり、税金の優遇措置を受けるためのでっち上げもできるため認められないということです。


適用条件は以上です。以下にまとめておきます。

 @住宅の床面積が50u以上であること(その1/2以上を住居に使用)
 A住宅の新築や購入をしてから6か月以内に居住の用に供し、
  適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること
 B控除を受ける年の合計所得(≠年収)金額が3000万円以下であること
 C借入期間10年以上とする、以下等からの借入金であること
  ・銀行 
  ・信用金庫・信用組合・農協・漁協  
  ・住宅金融公庫・年金資金運用基金  
  ・地方公共団体 各種公務員共済組合
  ・生命保険会社 損害保険会社 
  ・貸金業を行う法人 宅建業者 建設業者 
  ・勤務先(社内融資)
 D平成14、15、16年の確定申告でマイホームの譲渡特例(3000万円特別控除や
  特例など)を受けていないこと
 E住宅ローンが親族や友人からの借入金ではないこと


これらの条件をクリアしていれば減税を受けることができるのですが、ここで注意しなくてはいけないことがあります。

それは「減税を受ける仕組」についてです。
以外とココに落とし穴があるのです。

縮小されてしまったとは言え、まだ最大で360万円の減税が受けられるといううたい文句があります。
これは上記の条件を満たしていれば誰にでも当てはまるものなのでしょうか?

こちらについてはまた別の機会に解説したいと思います。
posted by きむたろ at 01:10| 東京 ☀| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年04月05日

住宅ローン減税(その3)

少し投稿の期間があいてしまいましたが、住宅ローン減税の続きです。

前回(3/6,16)に引き続き減税の適用条件についてです。
今回は「控除を受ける年の合計所得(≠年収)金額が3000万円以下であること」
    「借入期間10年以上とする、以下等からの借入金であること」
     1.銀行 
     2.信用金庫・信用組合・農協・漁協  
     3.住宅金融公庫・年金資金運用基金  
     4.地方公共団体 各種公務員共済組合
     5.生命保険会社 損害保険会社 
     6.貸金業を行う法人 宅建業者 建設業者 
     7.勤務先(社内融資)  
について考えてみます。


まず前者についてです。
ここで言う「合計所得」とは1年間の合計所得を指します。
「1年間で3000万円以上稼ぐような人に減税の必要はないでしょ」という趣旨です。
住宅ローン減税は最大で10年間控除を受けられますが、この10年のうち「合計所得が3000万円を超える年度だけ」控除が受けられない、という考え方をします。

例えば10年間のうち、7年目に退職金が入りその年度のみ合計所得が4000万円で、他の年度は1000万円だった場合には、7年目の年度のみ住宅ローン減税の控除が受けられませんが、その他の年度は控除を受けることができます。
8、9、10年度には再び減税を受けることができますでご注意を・・・


後者について注意することは、勤務先から「社内融資」を受ける場合です。
社内融資は金融機関から借りるより金利が低いものですが、
この場合「金利が1.0%未満」になってしまうと住宅ローン減税で控除を受けることができなくなってしまいます。
元々の金利が安いので仕方がないところでしょうか。

ちなみに銀行や住宅金融公庫など、民間や公的機関からの融資であれば、たとえ金利が1%未満でも住宅ローン減税の対象外とはなりません。あくまで社内融資の場合だけです。


残りの適用条件などはまた次回以降にお話したいと思います。


※住宅ローン減税についての詳細はこちらのホームページからどうぞ。
 http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/063.htm
 http://www.taxanswer.nta.go.jp/1210.htm

posted by きむたろ at 14:51| 東京 ☀| Comment(1) | TrackBack(1) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年03月16日

住宅ローン減税(その2)

ここのところライブドア関連の記事ばかりになってしまいました。
今日は今のところ大きな動きもないようなので、住宅ローン減税の続きについて書きたいと思います。

今日は確定申告の最終日でした。
手続きを終えてホッとされている方も多いのではないでしょうか。
終わったその日に減税の話をするのも変な気もしますが、案外そうでもないのです。


前回は、この減税を受けるための条件の一つとして、
「住宅の床面積が50u以上であること」とその注意点についてとりあげました。
今回は他の条件のうち、
「住宅の新築や購入をしてから6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること」についてお話します。

まず重要なのは居住の用です。
そこに「住んでいる」ことが絶対条件なのです。
その証明として住民票の提出が求められているので、市区町村役場に行って住所移転(転入)の手続が必要です。

次に12月31日までです。
これは、12月31日にそこに住んでいる必要があるということです。
ですから先の住所の移転も含めてそこに入居している必要があるのです。

もし仮に、12月31日を過ぎてしまったらどうなるのでしょうか。
これは、次年度の減税になります。
現在住宅ローン減税は年々縮減されています。
次年度になるということは、減税額が少なくなるということです。
この減税のことだけを考えると、1月や2月の入居というのは「損」ということです。
新年度の異動などで2月や3月の引越しというのは多いような気もするのですが・・・

減税の恩恵を受けるためには、このような条件があるのですが、ここで考えなければいけないのは、
即時入居可という中古住宅を購入する場合以外は何かと時間がかかるということです。
新築マンションで人気のあるものは、完成前に売ってしまう「青田売り」が常識ですし、
一戸建てを新築するにしても、着工してから入居するまでにはやはり時間がかかります。


住宅は「不動産」というように、他の場所に持っていくわけにはいきません。
気に入った物件が見つかったら、その物件に何時頃住めるようになるのか今のうちからチェックしておくとよいのではないかと思います。


※住宅ローン減税に関する詳しい説明は下記のサイトをご覧ください。

 http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/063.htm
 財務省HPの税金関係についての資料です。

 http://www.taxanswer.nta.go.jp/1210.htm
 国税庁のHPです。
posted by きむたろ at 00:05| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(2) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年03月06日

住宅ローン減税(その1)

休日は「マンション」を見に行ったりします。

正直、見ると欲しくなります・・・


住宅ローン減税(※詳細は後日書きます)も、
2005年からは段階的に縮小されていくものの、まだまだその恩恵は大きいです。
住宅ローンの金利が1%低くなるのと同じような効果があるのです。

また、住宅を購入してその登記をする際にかかる登録免許税の軽減措置もあります。
税金が安くなるのです。
こちらのほうの期限は2006年12月31日迄です。

ここで言う「住宅」とは、
新築でも中古(条件あり)でもかまわないのですが、
新築の場合は床面積に注意が必要です。

新築住宅の床面積は「壁芯基準」となっています。
これは、コンクリートの壁の中心から測った面積のことで、
実際のコンクリートの壁の内側から測った面積よりも広く表示されてしまうのです。

マンションの住宅ローン減税の適用があるとされる、床面積50u以上の「50u」とは、
実際のコンクリートの壁の内側から測った面積=「内法基準」となっています。

例えば、
「壁芯基準」で50.0uの住宅は、
「内法基準」では50uを下回ってしまいます。

「50uより若干大きい」位の新築マンションの購入を検討されている方は、
営業担当者によく確認しておくことが必要です。

※三井不動産は、BLOGの運営もしているようです。
posted by きむたろ at 12:44| 東京 🌁| Comment(0) | TrackBack(1) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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