2005年09月21日

真正な登記名義の回復ってなに?

あまり聞きなれない言葉です。

真正な登記名義の回復・・・

これは、実際の所有者と登記簿上の登記名義人が一致していない場合、この登記を是正(修正)するための手段(方便)として使います。

 売買でもない。
 贈与でもない。
 相続でもない。
 とにかく理由はないけど登記が間違っている。

こんな場合、これを直すには、今現在の登記を抹消してしまうか、真正な登記名義の回復以外方法がないのです。


ただ、この登記は登記の依頼を受ける我々司法書士は嫌がります

我々司法書士は、間違った登記をするわけにはいきません。
だから、
不動産売買の場合は「売買契約書」
不動産の贈与の場合は「贈与契約書」をよーく確認するのです。

でも、真正な登記名義の回復は、こういった登記をする理由(登記原因)を証明する書類がないことが多いのです。
要するに、訳がわからないのです。


それと税金の問題があります。

不動産を取得すると不動産取得税や固定資産税がかかってきます。
役所は登記をチェックして、その名義に変更があった場合には、これらの税金の支払を求めてきます。

通常、売買などで不動産を「取得」した場合にこれらの税金を支払わなければいけないのは理解できます。

しかし、単に間違っていた登記を修正しただけで不動産取得税などの税金をかけられたのではたまったものではありません。

が、役所は見逃してくれません・・・

「間違えていたものを修正しただけであること」をしっかり証明できればよいのですが、この証明があいまいで説得力がない場合には、税金を逃れることはできないのです。
※不動産取得税についての詳細はこちらをどうぞ
 http://www.soumu.go.jp/czaisei/czaisei_seido/ichiran01_i.html


真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転登記をする場合には、このような点に注意する必要があるのです。




posted by きむたろ at 08:22| 東京 🌁| Comment(1) | TrackBack(0) | 民法・不動産登記法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年03月22日

続・改正不動産登記法「用語集」

3月18日に掲載した「関連用語集」の続編です。
※サ行まではこちらからどうぞ。
http://tokusuru.seesaa.net/article/2477715.html

タ行
【電子署名】
 文書データの真正を保証するために付けられる署名情報のこと。現実の世界で行われる署名・実印の押印をインターネット上で代替したものを指す。

【電子証明書】
 電子署名が名義人本人のもので真正であることを証明するももの。

【電子認証】
 「電子署名」と「電子証明書」を用いて、インターネットの世界におけるいわば「印鑑」と「印鑑証明書」に相当する認証を実現する技術。

【登記済証】
 登記完了後に、登記所から交付される書面。登記の受付年月日と受付番号が記載され、法務局の印鑑が押印される。所有権に関するものは特に「権利証」と呼ばれる場合が多い。
本改正で、オンライン指定庁から順次、交付が廃止され、代わりに登記識別情報が通知されることになる。

【登記識別情報】
 オンライン指定庁において、登記の完了後に権利者に通知される12桁の英数字。本改正で、登記済証制度の廃止にともない導入された。
 不動産を売却したり担保に入れたりする場合、原則として、通知された登記識別情報を提供する必要がある。

【登記完了鉦】
 オンライン指定庁において登記完了後に、登記所から申請人に対して登記が完了した旨を交付する書面。申請人が2人以上ある時は、その1人(登記権利者及び登記義務者が申請人であるときは、登記権利者及び登記義務者の各1人)に通知されることになる。

【登記原因証明情報】
 売買契約書・領収書や抵当権設定契約書の他、その登記申請のために新たに作成された証明書など、登記原因が存することを証する情報。
 改正前は、申請書副本(申請書と同じ内容の書面)で代替ができたが、本改正で申請書副本は廃止され、原則登記原因を証する情報の提供が必ず必要となった。


ハ行
【法務局】
 不動産・会社などの登記事務等を行う機関。「登記所」とも呼ばれる。

【保証書】
 登記義務者に人違いないことを成年者2人によって保証した書面。登記済証を滅失・紛失した場合に、登記済証に代わるものとして添付が要求されていた。
 本改正で廃止され、代わりに事前通知制度・資格者代理人による本人確認情報の提供制度が採用されることになった。

【本人確認】(司法書士による)
 司法書士が登記の委任を受けた際に、本人に間違いないことを確認すること。提出書類の他、運転免許証やパスポート、聞き取り調査等によって確認する。

【本人確認情報】
 資格者代理人が登記所に提出する、登記義務者本人に間違いないことを確認した旨の情報。登記識別情報や登記済証が添付できないケースで事前通知を省略したい場合に提供される。

【本人限定受取郵便】
 名宛人のみが受領できる郵便。事前通知制度での通知に用いられる。


ヤ行
【予告登記】
 第三者に警告する目的で裁判所から嘱託される登記。登記原因の無効、または取消による登記の抹消(または回復)の訴えの提起があった場合にされていたが、濫用の実態がある等として本改正で廃止された。




posted by きむたろ at 09:49| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 民法・不動産登記法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年03月18日

改正不動産登記法「用語集」

改正不動産登記法が施行されて、はや二週間がたちました。
いろいろ新しい用語もあるので、関連用語集を掲載します。ご参考までに。


ア行
【オンライン申請】
 インターネットにより登記を申請すること。新法施行で、指定庁から順次申請が可能となる。法律上は「電子申請」という(ただし、引き続き「書面」による申請=「窓口申請」も可能)。

【オンライン指定庁】
 法務大臣が指定するオンライン申請対応が可能とされた法務局・支局・出張所のこと。


カ行
【決済】
 代金決済。特に不動産売買の代金決済手続きのことで、一般的に、関係当事者が一同に会し、登記が問題なく実行できることを確認後、代金・書類等の授受がなされる。司法書士は「立会(たちあい)」と呼ぶことが多い。

【権利証】
 正しくは「登記済証」。一般的に、所有権に関する登記済証を「権利証」と呼ぶ場合が多い。本改正で、オンライン指定庁では、新たな権利証は作成されず、「登記識別情報」が通知されることとなった。

【権利部】
 登記記録のうち、権利に関する登記が(「甲区」:所有権に関する登記の登記事項を記録、「乙区」:所有権以外の権利に関する登記の登記事項を記録)記録される部分をいう(権利部内で甲区・乙区に分かれる)。なお、権利部の前には、表示に関する登記を記録した「表題部」がある。


サ行
【資格者代理人】
 登記申請の代理を業としてできる者のこと。たとえば、司法書士。
 登記識別情報や登記済証が添付できない場合でも、例外的に、資格者代理人が本人確認情報を提供することで、事前通知等を省略して登記が実行される。

【事前通知制度】
 登記識別情報や登記済証が提出できない場合に原則的にとられる手続き。登記申請後、登記所が本人限定郵便等で登記義務者(売主等)に通知を発送し、通知を受けて本人が登記の申請が真実である旨を申し出ることによって登記がされる。
改正前の保証書制度のもとでも、所有権に関する登記については事前通知が行われていた(所有権以外の登記は、「事後通知」がされていた)が、改正後は、登記識別情報や登記済証が添付されない登記申請の場合は原則として事前通知がされる(例外:資格者代理人による本人確認情報の場合)。

【受領証】
 登記所が登記申請を受領したことを証する書面。改正前は返納義務があったが、本改正で返納義務が廃止された。また、オンライン申請では交付はされない。


※タ行以降はこちらです。
 http://tokusuru.seesaa.net/article/2537492.html
posted by きむたろ at 18:59| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(1) | 民法・不動産登記法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年03月07日

不動産登記法の改正(その2)

この件に関しては色々とご質問を頂きます。
やはり、今が「旬」ですね。

しかし、何しろ今日スタートの制度ですし、我々もわからないことが多く、
法務局と打ち合わせをしながら手探り状態で進めているような状況です。

こうした中、早速ですが、
権利証を紛失した方のための「本人確認制度」利用の機会が出てきそうです。


※ご参考までに、私が参考にしている書籍をあげておきます。

一問一答新不動産登記法
4785712031.09.MZZZZZZZ
法務省民事局参事官編著ということで流石にしっかりしています。
辞書的な使い方がお勧めです。

不動産登記はこう変わった!こ...
改正法の概略をてっとり早く、ザックリとつかむのに向いています。
posted by きむたろ at 16:57| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 民法・不動産登記法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産登記法の改正!

本日より改正不動産登記法が施行されました。

朝、近くの法務局に行ってみましたが、
特に目立った混乱等はないようで、むしろ普段より空いている?ように見えました。
登記申請できるものは先週のうちに済ませてしまったのでしょうか・・・

また、商業登記法の改正もあわせて行われており、
不動産、商業(会社・法人)ともに郵送での登記申請が可能となっています。


郵送での申請は、申請時は便利です。
しかし、不動産登記のように登記が完了した時に受領するもの(登記済権利証、還付書類etc.)がある時には、やはり従来どおり法務局に行かなければなりません。
商業(会社・法人)登記では便利だと思いますが・・・

法務省にQ&Aのホームページがあります。
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji76.html

posted by きむたろ at 12:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(1) | 民法・不動産登記法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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